हरियाणा में बिल्डरों को पंजाब-हरियाणा हाईकोर्ट से बड़ी राहत, RERA में अपील के लिए हर हाल में 100% रकम जमा करना जरूरी नहीं

Sandeep Sharma District Reporter Kurukshetra Haryana
पंजाब एवं हरियाणा हाईकोर्ट ने रियल एस्टेट कंपनियों को बड़ी राहत देते हुए स्पष्ट किया है कि रेरा के आदेश के खिलाफ अपील दायर करने से पहले पूरी रकम जमा कराने की अनिवार्यता हर स्थिति में लागू नहीं होती। अदालत के अनुसार, रियल एस्टेट (नियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 के तहत 100 प्रतिशत अग्रिम जमा की शर्त तभी प्रभावी होगी, जब संबंधित भुगतान किसी व्यक्तिगत आवंटी को किया जाना हो।

आवंटियों की एसोसिएशन यानी आरडब्ल्यूए को भुगतान के मामलों में यह बाध्यता लागू नहीं होगी। जस्टिस जगमोहन बंसल की अदालत ने फरीदाबाद की एक आवासीय परियोजना से जुड़े विवाद में यह महत्वपूर्ण व्यवस्था दी है।

हाईकोर्ट ने हरियाणा रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के सात अगस्त के आदेश को निरस्त कर दिया। न्यायाधिकरण ने बिल्डर की अपील इस आधार पर खारिज कर दी थी कि उसने हरियाणा रेरा के आदेश के मुताबिक आरडब्ल्यूए को लौटाई जाने वाली 10 करोड़ रुपये की राशि जमा नहीं कराई थी।

हाईकोर्ट ने अपने फैसले में अधिनियम की धारा 43(5) और धारा 2(डी) के प्रावधानों की व्याख्या करते हुए कहा कि अपील करने के अधिकार और अग्रिम राशि जमा कराने की अनिवार्यता के लिए कानून में अलग-अलग शब्दों का इस्तेमाल किया गया है। धारा 43(5) के तहत प्रभावित व्यक्ति, जिसमें आवंटियों की एसोसिएशन भी शामिल हो सकती है, प्राधिकरण के आदेश को चुनौती दे सकता है।

लेकिन अग्रिम जमा से संबंधित प्रावधान में विशेष रूप से आवंटी का उल्लेख है। अदालत ने स्पष्ट किया कि कानून में 'व्यक्ति' की परिभाषा का दायरा व्यापक है और इसमें एसोसिएशन भी आ सकती है, लेकिन 'आवंटी' की परिभाषा अलग है।

धारा 2(डी) के अनुसार आवंटी वह व्यक्ति है, जिसे प्रमोटर ने भूखंड, फ्लैट या भवन आवंटित अथवा बेचा हो। संपत्ति बाद में प्राप्त करने वाला व्यक्ति भी इस परिभाषा में शामिल है, जबकि किरायेदार को इसमें शामिल नहीं किया गया है।

फैसले में हाईकोर्ट ने धारा 11(4)(ई) का भी उल्लेख किया। इसके तहत बिल्डर की जिम्मेदारी है कि वह आवंटियों की एसोसिएशन, सोसायटी या सहकारी समिति के गठन में सहयोग करे।

यदि संबंधित क्षेत्र में इस संबंध में कोई स्थानीय कानून लागू नहीं है, तो अधिकांश आवंटियों की बुकिंग होने के तीन महीने के भीतर ऐसी संस्था गठित की जानी चाहिए। सुनवाई के दौरान आरडब्ल्यूए की ओर से सामान्य खंड अधिनियम, 1897 की धारा 13(2) का हवाला दिया गया था।

दलील दी गई कि किसी कानून में एकवचन शब्द का प्रयोग होने पर उसमें बहुवचन भी शामिल माना जाता है। चूंकि आरडब्ल्यूए अनेक आवंटियों का प्रतिनिधित्व करती है, इसलिए उस पर भी अग्रिम जमा की शर्त लागू होनी चाहिए।

हालांकि, हाईकोर्ट ने इस तर्क को स्वीकार नहीं किया। अदालत ने कहा कि जब किसी कानून की भाषा स्पष्ट हो तो न्यायालय उसमें अपनी ओर से नए शब्द जोड़कर या मौजूदा शब्दों का दायरा बढ़ाकर उसकी व्याख्या नहीं कर सकता।

हाईकोर्ट ने अब अपीलीय न्यायाधिकरण को बिल्डर की अपील पर मामले के गुण-दोष के आधार पर सुनवाई कर यथासंभव तीन महीने के भीतर निर्णय लेने का निर्देश दिया है। साथ ही बिल्डर को अनावश्यक स्थगन मांगने से बचने की हिदायत दी गई है।

दोनों पक्षों को आगामी दो दिसंबर को न्यायाधिकरण के समक्ष उपस्थित होने को कहा गया है।